外墙脱落该由谁担责？谁排查？谁检测？

　　导致外墙脱落的原因有很多，比如饰面层所用材料自身原因，细部节点处理不规范，找平层表面不干净或不够粗糙、大气等等均可引发外墙脱落。还有很大一部分外墙脱落跟渗漏水有很直接的关系。外墙饰面层或保温层局部空鼓、产生裂纹后，出现渗漏水，最终导致保温层与外墙饰面层脱落。

　　那么，外墙脱落，应该由谁负责、由谁维修?头顶上的隐患，应该由谁排查、由谁检测?

　　1、 外墙脱落，谁担责?

　　根据《民法典》第一千二百五十三条【建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任】：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。屋在保修期内脱落伤人的，由开发商负责，对于没有物业的小区来说，由居民楼的全体居民共同承担责任。

　　外墙脱落损害责任采取的是过错推定原则，由责任人对自己没有过错来承担举证责任，既然外墙属于全体业主共有的，在外墙发生脱落致人人身或财产损失时，业主不能证明自己没有过错的，就应当承担赔偿责任。但如果在保修期内外墙脱落致人损害的，应当由建筑单位承担损害赔偿责任，业主承担后可向建筑单位追偿。

　　2 、外墙归谁所有，修缮由谁决定?

　　《上海市住宅物业管理规定》明确，住宅房屋外墙属于同一幢房屋全体业主所有，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。其他地区需依照当地政策确定。

　　3、 外墙有无质保期?

　　所有商品都有质保期，使用中都会折旧，房屋也一样。2000年6月建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款规定，正常使用条件下，与房屋建筑工程外墙面防水有关的保修期限为五年，与防水无关的为两年。

　　4、超过质保期，外墙维修费用由谁承担?

　　自工程竣工验收合格之日起计算，超过保修规定期限，住宅建筑外立面维护修缮的费用实际将由业主承担，需经业主大会表决动用维修资金。

　　5、外墙有无标准使用寿命?

　　不同建筑外立面使用寿命不一，与住宅建筑外立面墙面采用的材料、施工工艺密切相关，同时有设计问题、人为因素等。无论常见的普通涂料，还是石材干挂、真石漆、铝板等近年来比较流行的高端外立面材料，施工操作多以人工为主，"手工活"比例高，装配施工并没有完全实现工业化、标准化，存在人为不定因素，日积月累、风吹雨淋后，风险同样存在。

　　6、外墙需要多久"体检"一次?

　　《浙江省房屋使用安全管理条例》规定房屋使用安全责任人需按照规定要求对房屋进行安全检查和修缮、维护，及时排除安全隐患和对危险房屋采取维修加固、拆除等解危措施;《上海市房屋使用安全管理办法》更是明确，房屋所有权人为房屋使用安全责任人，需每年对房屋体检一次。房屋使用安全责任人要根据房屋用途、结构类型、使用年限等，对房屋进行常规安全检查，频次不得少于每年一次，安全检查范围包括外墙墙面等。

　　7、为外墙体检该找谁?

　　为外墙房屋体检需找官方认可的正规的房屋检测单位。目前，通过红外热成像检测技术，结合敲击法验证，以及局部取样、采用拉拔法检测粘结强度等，可以检查到外墙饰面层空鼓、风化、脱落等高坠风险。